6 Faktor Kritikal Dalam Pengurusan JMB/MC

• 
• 

6 Faktor Kritikal Dalam Pengurusan JMB/MC

Oleh: Baharim Sukari

******************************

Bagi pemilik dan penghuni unit kediaman berstrata, pastinya mereka sudah biasa dengan istilah Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB) dan Managemant Corporation (MC).

JMB/MC adalah satu jawatankuasa yang dianggotai dan ditadbir oleh Pemilik Petak dalam mengurus dan menyenggara bangunan. JMB/MC diwajibkan di semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah hakmilik strata.

Ahli Jawatankuasa yang dilantik melalui Mesyuarat Agung merupakan organisasi yang bertanggung mengurus dan mentadbir JMB/MC. Tanggungjawab dan kuasa JMB adalah mematuhi notis PBT, menyenggara harta bersama, mendaftarkan JMB, menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan, memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan diaudit, mentadbir Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan, menguatkuasa kaedah dalaman (House Rules), mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan dan Luar Biasa, menginsuranskan bangunan, menyediakan dan menyenggara daftar pembeli, lain-lain perkara yang berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Sinking Fund.

6 Faktor Kritikal Dalam Pengurusan JMB/MC

Dalam perkongsian oleh Badan Pengurusan Prima Cempaka (Kajang), pembudayaan SUKSES banyak membantu dalam kelancaran pengurusan dan pentadbiran komuniti mereka. SUKSES membawa maksud;
i) SISTEM
ii) UKHUWAH
iii) KOMITMEN
iv) SOLUSI
v) EFEKTIF
vi) STRATEGI

1. SISTEM Pengurusan

Pengurusan adalah teras kepada setiap organisasi, bagi JMB/MC ianya adalah faktor kritikal yang paling utama dalam penentu kejayaan dan kecemerlangan organisasi tersebut, dengan adanya sistem sudah pasti organisasi akan mudah dan senang diurus. Terdapat tiga (3) pengurusan utama yang perlu dititik beratkan oleh Pengurusan JMB/MC;

a) Pengurusan Sumber Kewangan – Kewangan adalah nadi kepada kelancaran sesebuah organisasi, oleh itu JMB/MC perlu mempunyai satu SISTEM pengurusan kewangan bagi memudahkan penyemakan dan penyimpanan data. Pengurusan kewangan yang bersistematik seperti penggunaan sistem perakaunan MYOB dan UBS amat membantu dalam hal-hal pembayaran, laporan kewangan, laporan penghutang dan penginboisan.

Pengurusan dan pengawalan ALIRAN TUNAI amat penting bagi memastikan ianya tidak menjejaskan operasi, penyelenggaraan fasiliti dan bangunan. Jika tidak dikawal, maka ianya akan menyebabkan JMB/MC tersebut lumpuh. Sama seperti organisasi-organisasi lain, pengiraan dan penetapan BUDGET perlu dilaksanakan bagi memastikan keseimbangan kewangan JMB/MC tersebut.

Cabaran besar JMB/MC adalah untuk memastikan kutipan bayaran yuran penyelenggaraan dalam kadar peratusan yang tinggi, paras 70% ke 80% adalah kadar cukup bagi menampung kos pengurusan dan penyelenggaraan. Oleh yang demikian tindakan berperingkat perlu dilaksanakan bagi memastikan kadar kutipan ke tahap tertinggi, antara tindakan yang boleh diambil;
• Kutipan pintu ke pintu.
• Surat Peringatan dan perbincangan dengan penghutang untuk mendapatkan jalan penyelesaian bayaran yuran tertunggak.
• Menyenarai hitam (CTOS)
• Membawa kes ke Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata
• Bekerjasama dengan pihak Pesuruhjaya Bangunan (COB) dalam perlaksanaan sitaan.

b) Pengurusan Sumber Manusia dan Modal Insan
Pembangunan modal insan perlu dijadikan keutamaan dalam melahirkan AJK JMB/MC serta warga kerja yang berkemahiran dan berpengetahuan luas serta memiliki etika kerja yang positif. Ianya akan dapat dicapai melalui latihan dan pembelajaran berterusan. Sokongan oleh pihak COB dan Lembaga Perumahan dalam menyediakan kursus-kursus pengurusan dan kewangan amat membantu dalam pembangunan modal insan.

c) Pengurusan Bangunan dan Fasiliti
Pengurusan bangunan dan fasiliti yang baik boleh menjadikan hartanah disesebuah tempat itu mempunyai nilai yang baik. Ianya dapat mewujudkan satu persekitaran yang kondusif, selesa dan selamat.

Pemantauan berkala perlu dilaksanakan kerana semakin lama bangunan dan fasiliti itu maka semakin tinggi juga risikonya. Selain itu kos penyelenggaraan juga akan meningkat dari masa ke semasa.

2. UKHUWAH
Allah berfirman “Sesungguhnya orang-orang mukmin adalah bersaudara, maka damaikanlah diantara kedua saudaramu dan bertaqwalah kepada Allah supaya kamu mendapat rahmat” (surah al-Hujurat: 10)

Hubungan baik di antara jiran tetangga perlu dijadikan keutamaan dalam pengurusan sesebuah komuniti. Aktiviti-aktiviti kemasyarakatan perlu dianjurkan dalam membina hubungan baik dan kerjasama sesama jiran tetangga. Antara aktiviti yang boleh dianjurkan adalah seperti;
• Sukaneka dan sukan
• Hari Keluarga
• Gotong-royong
• Sambutan Hari Perayaan
• Aktiviti Laman Hijau dll.

Pihak pengurusan JMB/MC perlu melaksanakan aktiviti tersebut dengan mengambil kira pengelibatan semua golongan masyarakat tanpa mengira kaum dan peringkat umur, jangan sesekali terlepas pandang kepada golongan pelapis (remaja), mereka perlu didekati kerana mereka adalah aset yang bakal mewarisi pengurusan sesebuah komuniti.

Antara cabaran besar bagi setiap JMB/MC adalah untuk menguruskan “jiwa-jiwa” (komuniti), KEMAHIRAN KEMANUSIAAN perlu diterapkan kepada setiap AJK dalam berurusan dengan komuniti yang datang dari pelbagai latar belakang, berlainan kaum, peringkat umur dan tahap Pendidikan.

3. KOMITMEN
Terdapat tiga (3) kumpulan di dalam komuniti yang mempunyai peranan dan tanggungjawab yang berbeza.

a) Ahli Jawatankuasa – orang yang layak (pemilik petak) dan dilantik melalui mesyuarat agung JMB/MC. Mereka kebiasaannya tidak dibayar gaji, sesetengah tempat mereka hanya dibayar elaun mesyuarat. Walaupun tiada gaji atau elaun, mereka perlu faham tanggungjawab dan peranan mereka. Mereka perlu berkomitmen terhadap tugas yang perlu dilaksanakan dengan ikhlas dan penuh kesabaran bagi mengurus organisasi dan komuniti. Komitmen yang tinggi dapat membantu JMB/MC terurus dan cemerlang.

b) Pekerja – orang-orang yang dibayar upah/ gaji oleh JMB/MC, jenis-jenis jawatan kebiasaanya seperti;
• Pengurus / Penyelia
• Juruteknik
• Kerani
• Pekerja AM

Kaedah pengajian adalah sama seperti firma/ syarikat perniagaan lain seperti gaji pokok, elaun serta perlu dicarumkan ke KWSP dan SOKSO, mereka layak untuk menikmati cuti-cuti seperti cuti tahunan, cuti sakit, cuti ehsan, cuti kecemasan dan sebagainya. Dengan faedah-faedah ini, para pekerja wajib berkomitmen ke atas apa sahaja yang ditugaskannya.

c) Penghuni (pemilik/ penyewa) – Golongan ini terdiri dari orang-orang yang menghuni unit-unit dalam kawasan yang sama (harta bersama). Mereka perlu berkomitmen untuk;
• Mematuhi segala peraturan / Akta 757
• Menjelaskan yuran penyelenggaraan
• Menjaga harta bersama
• Menjaga hubungan baik diantara jiran tetangga

4. SOLUSI
Mengurus dan mencari jalan penyelesaian terhadap masalah komuniti dan harta bersama melalui KESEPAKATAN. Adalah menjadi tanggungjawab AJK JMB/MC untuk mengurus dan mencari solusi terhadap hal-hal harta bersama dan komuniti melalui persetujuan bersama (mesyuarat).

5. EFEKTIF
KEMUAFAKATAN dalam menjalankan apa jua aktiviti menghasilkan satu keputusan yang Efektif “berat sama dipikul, ringan sama dijinjing” menjadikan sesebuah JMB/MC itu lebih baik pencapaianya.

6. STRATEGI
JMB/MC perlu mempunyai strategi dalam pengurusan dan pentadbiran mereka, antara perkara yang perlu diwujudkan dalam pentadbiran JMB/MC;
• Objektif penubuhan JMB/MC
• Visi dan Misi
• Pelan dan Tindakan

Video KPKT – Satu slot ceramah perkongsian kejayaan oleh wakil JMB Prima Cempaka di majlis KONVENSYEN JMB/MC PERINGKAT KEBANGSAAN 2017

*Bersatu teguh bercerai roboh* | *berat sama dipikul, ringan sama dijinjing* | *Muafakat membawa berkat* | *cubit peha kanan, peha kiri terasa*

Oleh Baharim Sukari

klik untuk KURSUS PENGURUSAN ORGANISASI

******************************Jurulatih & Perunding Perniagaan @SC Creative Solutions Sdn Bhd